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民法 物権5 抵当権

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AはBから1,000万円の借りるために、担保として自己所有の甲建物に抵当権を設定した。抵当権設定後の平成24年9月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合、次の記述で正しいものの組合せはどれ?

ア.AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てるとAのCに対する賃料債権に物上代位することはできるが、AC間の建物賃貸借契約を解除することはできない。
イ.抵当権が実行され、Dが甲建物の新たな所有者となった場合でも、Cは民法602条(短期賃貸借)の規定の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張できる。
ウ.AがEからさらに500万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が750万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はあり得ない。
エ.Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合でも、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

1.ア・ウ 2.ア・エ 3.イ・ウ 4.イ・エ 5.ウ・エ

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簡潔明瞭な解説を心掛けました。

では(ア)から見ていきましょう。
抵当権者は,物上代位することはできるが賃貸借契約の解除をすることはできない
簡単に言えば、これを知っているかどうかです。

抵当権設定者Aは、抵当不動産を通常の範囲内なら原則として自由に使用収益することができます。だから、抵当権者Bは抵当権設定者AがCと締結した賃貸借契約を解除することはできません。
【重要】
通常の範囲じゃない例としては、「抵当権設定者Aが、抵当権設定登記後に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的で賃貸借契約等の占有権限を他の者と設定し,抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ,抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となる状況のときは,抵当権者Bは,占有者に対して,抵当権に基づく妨害排除請求をすることができ,抵当権設定者が抵当不動産を適切に維持管理することができない場合には,抵当不動産を直接抵当権者へ明渡しをするように占有者に求めることができる。」
よって、(ア)は正しいです。

では続いて(イ)です。
「賃借権の対抗要件の具備が抵当権設定登記より先か後かで,抵当権者に対抗できるかどうかが決まる」
簡単にいえば、これを知っているかどうかです。

抵当権と賃借権の優劣は、どちらが先にその対抗要件を備えたかによって変わるので、抵当権の設定登記の時点が、Cが建物の引渡しを受けた時点より先なのか後なのかで考えます。
この問題の場合は、抵当権設定登記後の話です

[1]抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約締結場合
(あるいは建物の引渡しを受けた場合)
民法395条を見て下さい。

(抵当建物使用者の引渡しの猶予)
第395条
1.抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない
競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
2.前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

そもそも、Cは賃借権をBに主張できません。だから、当然の如くCは短期賃貸借の規定の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張できません。

[2]抵当権設定前に、AC間の賃貸借契約が締結
この場合、AC間の賃貸借契約が抵当権設定の登記の前であって、Cが抵当権設定登記より前に建物の引渡しを受けていれば、Cは抵当権者に対抗できます。(引渡しが抵当権設定登記後だったら、Cは抵当権者Bにその賃借権を主張して対抗することはできません。)
主張できるのは「短期賃貸借期間の限度」にとどまらず、賃借権を主張できます。
よって、どっちみち(イ)は誤りです。

では続いて(ウ)です。
「抵当権の順位の変更や抵当権の順位の譲渡…後順位抵当権者が先順位抵当権者に優先して弁済を受けられる場合はあり得る」
これを知っているかどうかです。

普通に考えてみます。
「担保価値が750万円で第1順位の抵当権者Bの被担保債権が1,000万円,第2順位の抵当権者Eの被担保債権が500万円の場合、後順位の抵当権者Eは先順位の抵当権者Bに優先して弁済を受けることはできません。」
当たり前と言えば当たり前ですが…。

でも、民法374条の「抵当権の順位の譲渡」や民法376条の「抵当権の順位の譲渡」をすると、Eは債権全額を回収出来ちゃうのです。

[1]抵当権の順位変更がされ、750万円で売却
BE間で抵当権の順位が変更されると、Eが第1位、Bが第2位になるのですが、これにより、Eは500万円の配当を受け、Bは250万円の配当を受けます。Bの残りの750万円の債権は無担保債権となります。

[2]抵当権の順位譲渡がされ、750万円で売却
BがEに対して抵当権の順位の譲渡をすれば、Bに本来優先弁済されることになっていた枠がまずEに割り当てられます。Eが500万円の配当を受けて、その後にBが250万円の配当を受けます。Bの残りの750万円の債権は無担保債権となります。

一応、書いておきますが、「抵当権の順位の放棄」だったら、BEは同順位になります。
そして、債権額に応じて比例配分することになるので、
B:E=1000万円:500万円=2:1
750万円を2対1で分けろって話になります。Bは500万円を、Eは250万円を配当として受け取ることになります。
この場合は、ダメだこりゃになりますが…。
よって、絶対無理ってこともないので(ウ)は誤りです。

では最後に(エ)です。
「建物の賃借権は引渡しを受けてさえいれば,新所有者(抵当権実行による競売の買受人じゃない場合)に対抗できる」
これを知っているかどうかです。

建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていたら、建物の新所有者Fに対し、建物の賃借権を主張できます。
民法605条では「登記された賃借権に対抗力を認めている」けど、現実的には賃借権を登記できない場合も結構あるので、借地借家法で「賃借権を登記してなくても、建物の賃貸借の場合は引渡し、土地の賃貸借の場合では借地上の建物の登記があれば新所有者に賃借権を対抗できる」とされています。
よって、(エ)は正しいです。

以上のことより、正解は2です。

内容的には比較的簡単かも??

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